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스트레스 DSR 제도가 시작되면서 대출을 계획하고 계신 분들이 자신의 대출 한도를 정확히 알아보기 위해서 계산을 해보실 텐데요.
스트레스 DSR을 계산하기 위한 방법과 나의 대출 한도를 최대한으로 올릴 수 있는 방법을 알려드릴 테니 잘 읽어보시고 내 집마련 시 필요한 주택담보대출, 신용대출을 기존에 계획했던 만큼 받아보시길 바라면서 알려드리겠습니다.
스트레스 DSR 제도 때문에 대출에 대한 스트레스가 극심하실 텐데 좋은 취지의 제도인 만큼 긍정적인 태도로 생각해 보시길 바랍니다.
신생아 특례대출, 청년 주택드림 청약(대출) 등 정부에서 제공하는 특별한 혜택과 원스톱 대출 갈아타기 등을 다양한 방법을 통해서 내 집마련 하실 때 대출 때문에 너무 힘들어하지 않으셨으면 좋겠습니다.
▶ 오늘부터 시행되는 스트레스 DSR에 대해서 이해가 잘 되지 않거나 명확하게 알고 싶은 분들은 공유해드린 글을 읽어보신다면 보다 깔끔하게 이해를 하실 수 있을 것이라고 생각합니다.
▶ 스트레스 DSR 제도 도입으로 인하여 신규 대출에 대한 고민이 많으실텐데 기존에 가지고 있는 대출에 대한 이자도 중요하게 따져보셔야 합니다.
금리가 높은 상품을 그대로 유지하고 계신다면 DSR 계산 시 원리금상환금이 높아서 내가 받을 수 있는 대출규모가 줄어들 수밖에 없습니다.
대출이자도 줄이고 향후 신규대출 한도도 늘리고 싶다면 기존에 가지고 있는 대출을 보다 저렴한 금리로 갈아타시는 것을 적극 추천드립니다.
대출이자 줄이는 방법은 어렵지 않지만 스스로 알아봐야 하기 때문에 많은 분들이 그냥 지나치시는 경우가 많은데 앞으로는 꼭 챙겨야 된다고 생각하기 때문에 공유해 드리오니 꼭 참고하시기 바랍니다.
DSR 계산 방법
DSR을 어떻게 계산하는지 알아야지만 스트레스 DSR 계산을 할 수 있습니다.
DSR 계산 방법을 먼저 알려드릴 테 꼭 참고하셔서 오늘부터 시행되는 스트레스 DSR 제도를 대비해 보시기 바랍니다.
DSR 계산 방법은 간단히 말해서 내가 받은 모든 대출의 원리금 상환금액을 합산하여 연 소득으로 나누면 됩니다.
크게 어렵지 않지만 대출에는 주택담보대출과 신용대출이 존재하기 때문에 DSR을 계산할 때 살짝 헷갈릴 수 있습니다.
예를 들어 매월 이자만 납부하는 대출의 경우 원리금 상환금액 기준으로 계산해야 하기 때문입니다.
2년 만기일시 신용대출 DSR 계산 방법
내 소득이 연 7천만원이라고 가정하고 신용대출이 1억 원이고 대출금리는 5%, 만기일시 상환 2년으로 가정했을 때 DSR는 아래 표와 같이 계산됩니다.
1. 만기일시 신용대출을 원리금 균등방식으로 변경
2. 2년 만기를 5년 평균 만기로 변경
3. 연 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 뒤 곱하기 100
| 구분 | 실제 신용대출 | DSR 적용 |
| 대출종류 | 만기일시 | 원리금 균등 |
| 대출금액 | 1억원 | 1억원 |
| 대출금리 | 5.0% | 5.0% |
| 상환기간 | 2년 | 5년 |
| 월 납부액 | 416,667원(이자만) | 1,887,123원(원리금) |
| 연 납부액 | 5,000,000원(이자만) | 22,645,480원(원리금) |
| 연 소득 | 7천만원 | |
| DSR(%) | 22,645,480원 ÷ 7천만원 × 100 = 32.4% | |
신용대출의 경우 대출금액에 비해서 상환기간이 주담대보다 짦게 때문에 DSR 비율이 상당히 높게 나오는 것을 알 수 있습니다.
그래서 상환기간이 긴 주담대가 DSR에 보다 유리하다는 것을 잘 인지하고 계셔야 합니다.
| 구분 | 5년 신용대출 | 25년 주담대 |
| 대출종류 | 원리금균등 | 원리금균등 |
| 대출금액 | 1억 | 1억 |
| 대출금리 | 5.0% | 5.0% |
| 거치기간 | 5년 | 25년 |
| 원리금(월) | 1,887,123원 | 584,590원 |
| 원리금(년) | 22,645,480원 | 7,015,080원 |
| 연 소득 | 7천만원 | |
| DSR(%) | 32.4% | 10.0% |
그리고 신용대출의 경우 보통 5년을 설정하지만 10년으로 설정이 가능한 신용대출 상품이 있기 때문에 DSR이 걱정되시는 분들은 신용대출의 기간 설정이 길게 잡히는 대출을 신규로 받거나 갈아타시는 것을 추천드립니다.
다만 상환능력이 충분할 경우 굳이 거치기간을 길게 설정하셔서 대출이자를 많이 낼 필요는 없으니 개인 상황을 잘 고려하여 대출을 받으시기 바랍니다.
내 집마련을 위해서 주택담보대출의 한도를 최대치로 올려셔야 하는 분들은 위의 내용을 잘 기억해 두신다면 분명히 도움을 받으실 수 있다고 생각합니다.
▶ 내가 받은 대출의 종류가 무엇인지 제대로 알지 못하고 대출을 받으시는 경우가 간혹 있습니다.
스트레스 DSR이 도입되면 대출의 종류에 따라서 DSR이 달라질 수 있기 때문에 기존에 내가 받은 대출의 종류가 무엇인지 월, 연 납부액이 얼마인지를 알고 계시는 것이 중요합니다.
신용대출과 주담대를 동시에 가지고 있는 경우 DSR
대부분 신용대출, 주담대를 동시에 가지고 있을 것이라고 생각합니다.
DSR이 적용되면서 신용대출이 있으신 분들이 내집마련을 위한 주담대를 받으실 때 DSR이 초과되어 원래 받고자 했던 대출금액을 받지 못하여 곤란한 경우가 많이 발생하실 텐데요.
우선 신용대출과 주담대가 같이 있을 경우 DSR 계산 방법을 살펴보시고 DSR을 줄일 수 있는 방법을 기억하셔서 이와 같은 조건이실 때 꼭 활용해 보시기 바랍니다.
1. 대출금액을 아파트 매매가 6억 중 2억 4천만 원으로 가정(LTV 40% 적용)
2. 만기 25년 원리금 균등
3. 금리 4.0% 가정
| 구분 | 신용대출 | 주담대 |
| 대출종류 | 원리금균등 | 원리금균등 |
| 대출금액 | 1억 | 2억4천만원 |
| 대출금리 | 5.0% | 4.0% |
| 거치기간 | 5년 | 25년 |
| 원리금(월) | 1,887,123원 | 1,266,808원 |
| 원리금(연) | 22,645,480원 | 15,201,696원 |
| 연 소득 | 7천만원 | |
| DSR(%) | 32.4% | 21.7% |
| 최종 DSR(%) | 54.1% | |
현재 정부에서는 주택담보대출 시 DSR를 40% 로 제한하기 때문에 위의 경우는 원하는 주담대 대출을 실행할 수 없습니다.
내 집마련을 위한 주택담보대출을 받기 위해서는 기존에 있던 신용대출을 일부 상환해야 할 수밖에 없는데 현실적으로 기존 대출을 줄이고 주담대를 통하여 내 집마련 할 수 있는 경우는 어렵다고 판단됩니다.
이와 같이 DSR를 초과하는 경우는 주담대 거치기간을 최대로 늘리거나 신용대출을 갚거나 10년짜리 대출로 갈아타는 등의 방법이 필요한데 아래에 자세히 알려드리겠습니다.
비주택 담보 대출 DSR
내 집마련을 주거용 오피스텔로 고려하시는 분들도 많으실 것으로 판단됩니다.
오피스텔과 같이 비주택 담보대출의 경우는 거치기간을 8년으로 설정한다는 사실을 잘 기억해 두시기 바랍니다.
※ 대출별 평균 거치기간
1. 신용대출 : 평균거치기간 5년(간혹 10년짜리 상품 존재)
2. 비주택담보대출 : 평균거치기간 8년
3. 주택담보대출 : 실제거치기간 적용(5년, 10년, 20년, 25년, 30년, 35년, 40년)
▶ 예전에는 대출을 갈아타기 위해서는 직접 은행을 방문하거나 상담사를 통해서 모든 금융사를 비교한다고 많은 시간을 소비하셨을 텐데 이제는 신용대출, 주담대, 전세대출 등 모든 대출을 온라인 앱을 통해서 원스톱으로 확인하여 갈아탈 수 있으니 대출 갈아타기가 시급하신 분들은 꼭 활용하시기 바랍니다.
스트레스 DSR 계산 방법
스트레스 DSR을 계산하는 방법은 위에 DSR 계산 방법을 잘 이해하셨다면 크게 어렵지 않습니다.
다만 스트레스 가산 금리가 추가가 된다는 점이 차이점입니다.
결국 금리가 높아진다는 말이 되기 때문에 기존의 DSR보다 스트레스 DSR의 수치가 높아져 대출 한도가 줄어들 수밖에 없는 상황이 되는 것입니다.
스트레스 금리(추가 가산금리)
스트레스 DSR은 한국은행에서 매월 발표하는 가중평균금리를 매년 5월, 11월 기준으로 지난 5년간 가장 높은 가중평균금리와의 차이로 산정하게 됩니다.
신용대출 스트레스 DSR 계산
| 구분 | 신용대출 | DSR 적용 | 스트레스 DSR 적용 |
| 대출종류 | 만기일시 | 원리금균등 | 원리금균등 |
| 대출금액 | 1억 | 1억 | 1억 |
| 대출금리 | 5.0% | 5.0% | 6.5%(스트레스 금리 추가) |
| 거치기간 | 2년 | 5년 | 5년 |
| 원리금(월) | 416,667원(이자만) | 1,887,123원 | 1,956,615원 |
| 원리금(연) | 5,000,000원(이자만) | 22,645,480원 | 23,479,380원 |
| 연 소득 | 7천만원 | ||
| DSR(%) | 32.4% | 33.5% | |
위에 표에서 확인해 보셔도 스트레스 DSR이 적용되면 원리금 자체가 높아지기 때문에 DSR의 비율이 높아질 수밖에 없습니다.
결국 DSR이 높아진다는 것은 내가 받을 수 있는 대출 한도가 줄어든다는 것을 의미합니다.
주담대 스트레스 DSR 계산
| 구분 | DSR 적용 | 스트레스 DSR 적용 |
| 대출종류 | 원리금균등 | 원리금균등 |
| 대출금액 | 2억4천만원 | 2억4천만원 |
| 대출금리 | 4.0% | 5.5%(스트레스 금리 추가) |
| 거치기간 | 25년 | 25년 |
| 원리금(월) | 1,266,808원 | 1,473,810원 |
| 원리금(연) | 15,201,696원 | 17,685,720원 |
| 연 소득 | 7천만원 | |
| DSR(%) | 21.7% | 25.3% |
위에 표에서 확인해 보시면 신용대출보다 주담대의 경우가 스트레스 DSR 적용되었을 때 기존 DSR보다 높아지는 것을 확인하실 수 있습니다.
주담대가 대출 금액이 크다 보니 당연히 원리금이 늘어나게 되고 그 결과 DSR이 높아지게 되는 것이죠.
그래서 스트레스 DSR이 적용되었을 경우 내 집마련을 위한 대출을 계획하시는 분들에게 상당히 난처한 상황이 되는 것입니다.
앞으로 신규 주담대를 원하 신는 분들은 스트레스 DSR를 꼭 체크해 보시고 그와 별도로 정부에서 제공하는 청년 주택드림 청약(대출), 신생아 특별대출 등 우대받을 수 있는 부분을 잘 체크해 보시길 각별히 당부드립니다.
스트레스 DSR 적용 방식
스트레스 DSR은 대출 종류에 따라 적용 방식이 일부 다르기 때문에 이 부분도 잘 기억해 두시는 것을 추천드립니다.
| 구분 | DSR 적용 | 스트레스 DSR 적용 |
| 신용대출 | 만기 5년 이상 고정금리 | 스트레스 가산 금리 미적용 |
| 만기 3~5년 고정금리 | 스트레스 가산 금리 60% 적용 | |
| 그 외 | 스테르스 가산 금리 100% 적용 | |
| 주담대 변동형 | 변동 금리 | 스트레스 가산 금리 100% 적용 |
| 주담대 혼합형 | 5년 미만 고정금리 | 스트레스 가산 금리 100% 적용 |
| 5년 ~ 9년 고정금리 | 스트레스 가산 금리 60% 적용 | |
| 9년 ~ 15년 고정금리 | 스트레스 가산 금리 40% 적용 | |
| 15년 ~ 21년 고정금리 | 스트레스 가산 금리 20% 적용 | |
| 21년 이상 고정 금리 | 스트레스 가산 금리 미적용 | |
| 주담대 주기형 | 5년 미만 주기형 | 스트레스 가산 금리 100% 적용 |
| 5년 ~ 9년 주기형 | 스트레스 가산 금리 30% 적용 | |
| 9년 ~ 15년 주기형 | 스트레스 가산 금리 20% 적용 | |
| 15년 ~ 21년 주기형 | 스트레스 가산 금리 10% 적용 | |
| 21년 이상 주기형 | 스트레스 가산 금리 미적용 |
주택담보대출의 경우 혼합형, 주기형으로 나눌 수 있는데 혼합형은 일정기간 고정금리로 적용되다가 이후 변동금리로 전환되는 상품이며 주기형은 일정주기로 금리가 변경되고 그 기간 내에는 고정금리가 적용됩니다.
스트레스 가산 금리를 고려해 봤을 때 주담대 주기형이 가장 좋아 보이지만 대출 실행했을 때 금리와 앞으로의 금리 상황에 따라 차이가 날 수 있기 때문에 개인 상황을 잘 고려하여 선택하시는 것을 추천드립니다.
DSR 계산기(네이버)
DSR 계산은 네이버를 비롯하여 다양한 인터넷 포털사이트에서 무료로 제공하고 있기 때문에 이 계산기를 통해서 나의 DSR은 어떻게 되는지 확인해 보시기 바랍니다.
네이버에서는 각 대출 이자와 원리금 상환액을 입력만 잘하신다면 너무나도 쉽게 계산해 줍니다. 그리고 DSR도 바로 계산해 볼 수 있기 때문에 한 번 활용해 보시는 것을 추천드립니다.
DSR 낮추는 방법
위에서 보셨듯이 스트레스 DSR이 적용되면 대출한도가 줄어들 수밖에 없는 것은 어쩔 수 없는 상황인데요.
하지만 내 집마련을 위해서 주담대는 꼭 필요한 부분이니 포기 할 수 없으실 텐데 DSR을 낮추는 방법을 잘 알아 두신다면 내 집마련 할 때 최대한의 대출을 실행할 수 있으니 꼭 기억하시기 바랍니다.
DSR 낮추는 방법
1. 신용대출을 분할 상환으로 변경한다.
2. 주담대 상환기간을 최대한 늘린다.
3. 내 연 소득을 올린다.
DSR을 낮추는 방법 중에서 나의 연소득을 올리는 것이 가장 좋은 방법이지만 이 방법은 내가 원한다고 그냥 되는 부분이 아니기 때문에 1,2번 방법을 통해서 DSR를 낮춰보시는 것을 추천드립니다.
특히 기존 신용대출을 상환기간이 긴 상품으로 갈아타신다면 보다 DSR 관리에 유리할 수 있습니다.
대부분 평균거치기간을 5년으로 적용하는데 최근에는 10년 만기 신용대출 상품이 존재한다는 것은 꼭 기억하시기 바랍니다.
그리고 주담대의 경우도 상환기간을 최대한 기간으로 설정하신다면 DSR을 최대한으로 줄일 수 있으니 꼼꼼히 잘 따져보시기 바랍니다.
유용한 대출 관련 정보들
스트레스 DSR 제도가 실시되면서 대출에 대한 부담을 더욱 느낄 수밖에 없으실 텐데 정부에서 제공하는 신생아 특례대출, 청년 주택드림 청약 등 다양한 방법을 통해서 내 집마련을 해보시길 바랍니다.
아래 링크들은 대출을 받고 관리하실 때나 신규 대출을 적용받을 때 꼭 한 번쯤은 읽어보신다면 나의 금융활동이 보다 풍요로워질 것이 분명하니 꼭 참고하시길 바랍니다.
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